一、評(píng)估對(duì)象
低質(zhì)疏林、落葉松、蒙古櫟、山楊等闊葉混交次生林
二、標(biāo)的面積、蓄積
查森林資源檔案，該標(biāo)的為一個(gè)林班，面積46.7公頃，角規(guī)劃測(cè)樹得知每公頃現(xiàn)有活立木蓄積
三、標(biāo)的位置
吉林市蛟河天崗林場(chǎng)，江密峰鎮(zhèn)附近，哈蟆河子林班，因臨近村屯難以管護(hù)，將其經(jīng)營(yíng)權(quán)拍賣給個(gè)人經(jīng)營(yíng)。
四、約束條件
經(jīng)營(yíng)期50年，林地經(jīng)營(yíng)權(quán)受讓方不得將林地改作建筑工程等非林地使用，可以進(jìn)行以林為主，農(nóng)林牧多業(yè)并舉的綜合經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)期滿，經(jīng)評(píng)價(jià)林地上的資產(chǎn)均歸受讓方，可再次拍賣轉(zhuǎn)讓，原經(jīng)營(yíng)者在同等條件下有優(yōu)先權(quán)。
五、評(píng)估基準(zhǔn)日
六、評(píng)估方法說明
選用林地預(yù)期產(chǎn)值收益折算法，公式為：S=CR26；DR26；N
式中：S——林地資產(chǎn)使用費(fèi)，即林地資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易價(jià)格
C——從事林地經(jīng)營(yíng)預(yù)期單位土地面積的年總產(chǎn)值
D——成交時(shí)國(guó)家規(guī)定的特產(chǎn)稅稅率或農(nóng)業(yè)產(chǎn)品稅率，或?yàn)樵鲋捣殖陕?/SPAN>
N——預(yù)期經(jīng)營(yíng)年限，或合同約定的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓有效年限
該法適用于將林地運(yùn)用于第一產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)開發(fā)。其原理是將林地用于第一產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)開發(fā)，每年能獲得的年總產(chǎn)值可以比較容易地預(yù)測(cè)出來。如：種植農(nóng)作物、種植蔬菜，或經(jīng)營(yíng)果樹、種植中藥，或采石、采礦都可以估算其年產(chǎn)值。我們把年產(chǎn)值總額比擬做一筆資本投入，產(chǎn)權(quán)受讓方等于借貸這筆資本金開展經(jīng)營(yíng)，理應(yīng)向貸出方交納利息。這筆利息是多年連續(xù)得的，要求一次交清，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)交易是數(shù)年使用一次買斷。據(jù)此原理計(jì)算出來的價(jià)格水平是一種保底價(jià)，以此為起點(diǎn)，可通過競(jìng)爭(zhēng)報(bào)價(jià)的方法達(dá)到最高值而成交。
為科學(xué)管理起見，還可以站在受讓方的立場(chǎng)，評(píng)估一個(gè)最高報(bào)價(jià)，由產(chǎn)權(quán)方內(nèi)部掌握，以避免價(jià)格欺詐之嫌。
七、林地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)定估算
合同約定該林地經(jīng)營(yíng)權(quán)拍賣后，限制用于第一產(chǎn)業(yè)農(nóng)林牧種植飼養(yǎng)業(yè)，采用預(yù)期產(chǎn)值收益折算法是合理可信的。
先估算單位面積預(yù)期年總產(chǎn)值，設(shè)現(xiàn)存林分每公頃林木蓄積
農(nóng)業(yè)稅，特產(chǎn)稅在50年內(nèi)可能被取消或變動(dòng)，暫設(shè)定每年林木增值的分成率為10%，理由是：林木天然增值是土地自然生產(chǎn)力的轉(zhuǎn)化，提取收益分成給林地所有者是合理合法的，即：林木天然增值的90%歸經(jīng)營(yíng)者，即D值取10%，N=50年，
S=446×10%×50=2230元
2230元×46.7公頃=104141元
該評(píng)估值可作為保底的起拍價(jià)，簡(jiǎn)化10.5萬元，由10.5萬元起拍，讓買方競(jìng)爭(zhēng)報(bào)價(jià)，擇優(yōu)成交。如果站在買方（受讓方）的立場(chǎng)來探討，報(bào)價(jià)多少為合理，可按如下途徑計(jì)算：
當(dāng)?shù)剞r(nóng)民有承包山林，經(jīng)營(yíng)人工落葉松林，生產(chǎn)松木桿作民需用材或建筑腳手桿的習(xí)慣，如該林地培育人工落葉松豐產(chǎn)林，因立地條件較差，產(chǎn)量不高，符合Ⅲ類產(chǎn)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。
查閱人工落葉松豐產(chǎn)林技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)《中華人民共和國(guó)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》ZBB64002-86，每公頃林木蓄積的年平均生長(zhǎng)量可達(dá)
S=CR26；DR26；N=1300×10%×50=6500元
6500元×46.7公頃=303550元
該評(píng)估值應(yīng)當(dāng)是報(bào)價(jià)的最高限，簡(jiǎn)化為30萬元，如報(bào)價(jià)再高，經(jīng)營(yíng)集約程度跟不上就有虧本的危險(xiǎn)。
合理的報(bào)價(jià)應(yīng)在10.5萬元至30萬元之間。